Заробіток на інвестиціях у нерухомість

Що стосується заробляння грошей на інвестуванні в нерухомість, існує лише кілька способів це зробити. Хоча поняття є простими для розуміння, не обманюйте себе, думаючи, що їх можна легко реалізувати та виконати. Розуміння основ нерухомості може допомогти інвесторам працювати, щоб максимізувати свої прибутки. Нерухомість надає інвесторам ще один портфельний клас активів, збільшує диверсифікацію та може обмежити ризики, якщо підходити правильно.

Існує три основних способи інвесторів, які потенційно можуть заробляти гроші на нерухомості:

1. Зростання вартості майна
2. Дохід від оренди, зібраний в оренду майна в оренду
3. Прибуток, отриманий від підприємницької діяльності, яка залежить від нерухомості

Звичайно, завжди існують інші способи прямого чи опосередкованого отримання прибутку від інвестування в нерухомість, наприклад, навчання спеціалізації в більш езотеричних сферах, таких як податкові свідоцтва про заставу. Однак три перелічені вище статті становлять переважну більшість пасивного доходу - і кінцевого багатства -, яке було зароблено в галузі нерухомості.

Збільшення вартості нерухомості

По-перше, важливо розуміти, що значення властивостей не завжди зростають. Ця відсутність збільшення активів може стати болісно очевидною в такі періоди, як кінець 1980-х та початок 1990-х, та 2007-2009 роки, коли ринок нерухомості зазнав краху. Насправді, у багатьох випадках вартість власності рідко перемагає інфляцію - збільшення середні ціни в економіці.

Наприклад, якщо у вас є власність у 500 000 доларів США, а інфляція становить 3%, ваше майно може продатись за 515 000 доларів (500 000 доларів x 1,03%), але ви нічим не багатші, ніж були минулого року. Тобто ви все ще можете придбати однакову кількість молока, хліба, сиру, олії, бензину та інших товарів (правда, сир цього року може знизитися, а бензину подорожчати, але рівень вашого життя залишиться приблизно однаковим). Причина в тому, що прибуток у 15 000 доларів не був реальним. Він був номінальним і не мав реального впливу, оскільки збільшення відбулося внаслідок загальної інфляції.

Інфляція та інвестиції в нерухомість

Коли трапляється інфляція, долар має меншу купівельну спроможність. Це відбувається тому, що уряд повинен створювати-друкувати гроші, коли витрачає більше, ніж бере за рахунок податків. Усі інші рівні, з часом, це призводить до долар втрачає вартість і стає меншим, ніж це було в минулому.

Одним із способів, як найрозумніші інвестори в нерухомість можуть заробляти на нерухомості, є скористатися ситуацією, яка, здається, виникає кожні кілька десятиліть. Вони роблять це, коли прогнозується, що інфляція перевищить поточну процентну ставку довгострокової заборгованості. У цей час ви можете знайти людей, які бажають грати в азартні ігри, купуючи нерухомість, позичаючи гроші для фінансування покупки, а потім чекаючи зростання інфляції .

У міру зростання інфляції ці інвестори можуть виплатити іпотечні кредити доларами, які коштують набагато менше. Ця ситуація являє собою перехід від вкладників до боржників. Ви бачили, як багато інвесторів у нерухомість заробляли таким чином гроші в 1970-х - на початку 1980-х рр. Інфляція виходила з-під контролю, поки Пол Волкер-молодший, президент Федерального резервного резерву між 1979 і 1987 рр., Не взяв на спину 2х4 і приніс під контролем шляхом різкого підвищення процентних ставок.

Покупки, що регулюються циклічно

Фокус полягає в тому, щоб купувати, коли циклічно скориговані норми обмеження - норма прибутку від інвестицій у нерухомість - привабливі. Ви купуєте, коли вважаєте, що є конкретна причина того, що певний об’єкт нерухомості колись коштуватиме дорожче, ніж сама нинішня ставка обмеження вказує, що вона повинна бути.

Наприклад, забудовники можуть переглянути проект чи розробку, економічну ситуацію навколо цього проекту або ціну нерухомості та визначити майбутній дохід від оренди для підтримки поточної оцінки. В іншому випадку поточна вартість може здатися занадто дорогою залежно від сучасних умов розвитку. Однак, оскільки вони розуміють економіку, ринкові фактори та споживачів, ці інвестори можуть бачити прибутковість у майбутньому.

Можливо, ви бачили, як жахливий старий готель на великому клаптику землі перетворюється на жвавий торговий центр з офісними будівлями, що відкачує значну орендну плату власнику. За відсутності цих грошових потоків, чистої теперішньої вартості ви певною чи іншою мірою припускаєте, що б ви не говорили собі. Вам знадобиться або суттєва інфляція в номінальній валюті - якщо ви використовуєте борг для фінансування покупки - для порятунку. Ви також можете покластися на якусь низькоімовірну подію, яка сформується на вашу користь.

Оренда як інвестиція в нерухомість

Заробляти гроші на зборі орендної плати настільки просто, що кожен 6-річний вік, який коли-небудь грав у гру «Монополія», на вісцеральному рівні розуміє, як працюють основи. Якщо у вас є будинок, багатоквартирний будинок, офісна будівля, готель чи будь-яка інша інвестиція в нерухомість, ви можете стягувати плату за оренду житла, щоб дозволити їм користуватися майном або об’єктом.

Звичайно, просто і легко - це не одне і те ж. Якщо ви є власником багатоквартирних будинків або орендованих будинків, ви можете виявити, що маєте справу з усім: від розбитих туалетів до наймачів, які працюють в лабораторіях з метаболізмом.Якщо у вас є торгові центри або офісні будівлі, можливо, вам доведеться мати справу з бізнесом, який зданий вам у банкрутство. Якщо у вас є промислові склади, ви можете опинитися перед екологічними розслідуваннями за дії орендарів, які користувались вашим майном. Якщо у вас є одиниці зберігання, крадіжка може викликати занепокоєння. Інвестиції в оренду нерухомості - це не той тип, до якого ви можете зателефонувати і очікувати, що все піде добре.

Використання коефіцієнта обмеження для порівняння інвестицій

Доброю новиною є те, що доступні інструменти, які полегшують порівняння між потенційними інвестиціями в нерухомість. Одним з них, який стане для вас безцінним у вашому прагненні заробити гроші на нерухомості, є спеціальний фінансовий коефіцієнт, який називається ставкою капіталізації (cap rate). Граничні ставки показують норму прибутку на комерційну інвестицію в нерухомість, яка бере за основу чистий прибуток, який отримає нерухомість.

Якщо нерухомість заробляє 100 000 доларів на рік і продає за 1 000 000 доларів, ви ділите прибуток (100 000 доларів) на цінник (1 000 000 доларів) і отримуєте 0,1 або 10%. Це означає, що максимальна ставка власності становить 10%, або що ви заробили б очікувані 10% від своїх інвестицій, якщо б заплатили за нерухомість повністю готівкою та не мали боргу.

Подібно до того, як запас в кінцевому рахунку вартий лише чистої теперішньої вартості його дисконтованих грошових потоків, нерухомість в кінцевому рахунку коштує поєднання:

• Корисна програма, яку майно створює для власника
• Чисті поточні грошові потоки, які він створює, відносно сплаченої ціни

Дохід від оренди як межа безпеки

Дохід від оренди може бути запобіжним фактором, який захищає вас під час економічного спаду чи краху. Деякі типи інвестицій у нерухомість можуть бути більш підходящими для цієї мети. Оренда та оренда може бути відносно безпечним доходом.

Повернутися до нашої попередньої дискусії - про проблеми, пов’язані із зароблянням грошей на офісних будівлях з нерухомості, можна навести одну ілюстрацію. Зазвичай ці властивості передбачають тривалу, багаторічну оренду. Купіть його за потрібною ціною, у потрібний час та з правильним орендарем та строком оренди, і ви зможете проплисти через крах нерухомості. Ви б збирали орендувати чеки вище середнього, які компанії, що орендують у вас, повинні надавати все ще завдяки угоді оренди, яку вони підписали, навіть тоді, коли в інших місцях доступні нижчі тарифи. Помиліться, однак, і ви можете бути заблоковані при поверненні під номіналом ще довго після відновлення ринку.

Гроші від операцій з нерухомістю

Останній спосіб заробляння грошей на інвестиціях у нерухомість включає спеціальні послуги та ділову діяльність. Якщо у вас є готель, ви можете продати фільми на замовлення своїм гостям. Якщо у вас є офісна будівля, ви можете заробляти гроші на торгових автоматах та гаражах. Якщо у вас є автомийка, ви можете заробляти на контрольованих часом пилососах.

Ці інвестиції майже завжди вимагають знань за спеціальністю. Наприклад, деякі люди проводять всю свою кар’єру, спеціалізуючись на проектуванні, будівництві, володінні та експлуатації мийок. Для тих, хто піднімається на вершину своєї галузі і розуміє тонкощі певного ринку, можливість заробляти гроші може бути нескінченною.

Інші ідеї інвестування в нерухомість

Проте існують інші інвестиційні можливості в нерухомість. Ви можете інвестувати в інвестиційні фонди нерухомості (REIT). Акції, що публічно торгуються, випускають акції та торгуються на біржі, тоді як приватні REIT або неторгувані REIT не доступні на жодній біржі. Усі типи REITs будуть зосереджені на певних секторах ринку нерухомості, таких як будинки престарілих або торгові центри. Існує також декілька фондів, що торгуються на біржі (ETF), та пайові фонди, орієнтовані на інвестора в нерухомість, інвестуючи в REIT та інші інвестиції в сектор нерухомості.